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「ワンルームマンション投資をすれば、節税になる」そんな謳い文句を聞いたことがあるかもしれません。
しかし、結論から言うと、ワンルームマンション投資だけで多額の節税効果を得ることは、ほとんどのケースで難しいのが現実です。
それどころか、安易に投資を始めてしまうと、思わぬ落とし穴にはまり、かえって経済的な負担が増えてしまうことさえあります。
この記事では、ワンルームマンション投資がなぜ節税にならないのか、その具体的な理由と、投資を始める前に知っておくべきポイントを、わかりやすく解説します。
ワンルームマンション投資で節税効果が薄いワケ
ワンルームマンション投資における節税の仕組みは、不動産投資の収支計算にあります。
通常、不動産所得は「家賃収入 − 経費」で算出されます。
この経費には、ローンの金利や管理費、修繕積立金、固定資産税、そして大きな割合を占める減価償却費が含まれます。
減価償却費とは、建物の価値が経年によって減少していく分を、帳簿上で経費として計上する仕組みです。
この減価償却費は、実際の現金の流出を伴わない経費であるため、赤字（不動産所得のマイナス）が出た場合、この赤字分を他の所得（給与所得など）と相殺することで、所得税や住民税を減らす、いわゆる「損益通算」という節税効果が期待できるのです。
しかし、ワンルームマンションの場合、そもそも購入価格に占める土地の割合が大きく、建物部分の価格が低いため、減価償却費として計上できる金額も少なくなります。
さらに、家賃収入が経費を上回る「黒字」の状態になれば、そもそも損益通算の機会はありません。
物件購入から数年が経ち、減価償却費が減少していくと、赤字から黒字に転じ、節税どころか、不動産所得に税金がかかるようになるのです。
多くのケースでは、購入初期のわずかな期間だけ赤字になることはあっても、長期にわたって安定した節税効果を得るのは難しいと言えるでしょう。
節税目的の投資で失敗する典型的なパターン
「節税になるから」という言葉を鵜呑みにしてワンルームマンション投資を始め、後悔する人は少なくありません。典型的な失敗パターンは、「キャッシュフローの悪化」です。
ワンルームマンション投資では、家賃収入のほとんどがローン返済や管理費などの経費で消えてしまうケースが多々あります。
節税のために無理やり赤字を出そうとすると、手元に残る現金（キャッシュフロー）がほとんどなくなってしまいます。
さらに、空室が発生したり、大きな修繕が必要になったりすると、自己資金から持ち出しが発生し、生活を圧迫する可能性も出てきます。
また、そもそも不動産投資は、不動産所得の黒字化を目指すべきものであり、節税はあくまで副次的な効果に過ぎません。
節税ばかりを目的として物件を選んでしまうと、入居付けが困難な条件の悪い物件をつかんでしまったり、相場より高値で購入してしまったりするリスクが高まります。
このような物件は売却時にも苦戦し、結果として大きな損失を抱えてしまうことになりかねません。
物件の収益性や将来性を無視して、節税効果だけを追求するのは非常に危険なアプローチと言えるでしょう。
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節税効果を過信せず、投資の目的を明確に
ワンルームマンション投資を検討する際に最も重要なのは、「何のために投資をするのか」という目的を明確にすることです。
節税効果だけに期待して投資を始めるのは、本末転倒です。
本来、不動産投資は長期的な資産形成や安定した家賃収入を得ることを目的とすべきものです。
ワンルームマンション投資にも、初期費用を抑えやすい、管理の手間が少ない、というメリットはあります。
これらのメリットを活かし、将来の年金対策や、インフレに強い資産を保有するといった本来の目的に立ち返ることが重要です。
もし節税を目的とするならば、ワンルームマンションではなく、高額な減価償却費を計上できる木造アパートや築古物件などが検討対象となります。
ただし、これらの物件はワンルームマンションとは異なるリスク（修繕コストや入居者トラブルなど）も伴うため、十分な知識と検討が必要です。
節税効果の大きさだけで投資対象を判断するのではなく、その物件の収益性、リスク、そしてご自身の投資目的との適合性を総合的に見極めることが成功の鍵となります。
ワンルーム投資は「節税」ではなく「資産形成」と捉えるべき
ワンルームマンション投資は、「節税になる」という言葉が一人歩きしがちですが、実際にはその効果は限定的です。
税金対策を目的とするならば、ワンルームマンションは最適な選択肢とは言えません。
ワンルームマンション投資は、節税ではなく、あくまでも長期的な資産形成の手段と捉えるべきです。
インフレリスクのヘッジや、将来の安定した家賃収入を目指すという本来の目的に立ち返り、物件の立地や収益性をしっかりと見極めることが、投資を成功させるための王道と言えるでしょう。
安易な謳い文句に惑わされず、冷静な判断で投資に臨むことが大切です。